房价“拐点”触手可及

　　房价“拐点”触手可及

　　这是今年第五次加息，也是我国自2004年以来第九次加息。今年初三月份的第一次加息距离2006年加息七个月，此后以两个月一次的间隔分别在五、七月两次加息，到了八月份仅仅相隔了33天再次加息，而本次加息将先前计划的9月25日加息突然提前了10天，使得距离上次加息仅仅间隔24天。越来越密集的加息脚步声中，国家调控已经到了风声鹤唳的地步。

　　然而前几次加息后，股价和房价不仅不为所动，而且逆市大幅上涨，于是有一种言论：你加你的，我涨我的。以流动性过剩、供求关系为掩护，房市似乎成了与加息根本无关的市场。只可惜，资本市场的调控作用从来不以个人的想象为转移，更不会因谁的言论而改变。加息对房市始终发挥着作用，而本次影响到的是不仅是市场的心理，而且使得房价接近了拐点。

　　简单地分析一下贷款利率的增长，就会发现加息已经对消费性购房起到抑制作用。以20年期50万贷款为例，虽然本次加息后月房贷仅比加息前增加了86.22元，但相比较年初贷款则增加了303.93元，增长率达到8.0%，和我国今年的GDP增长目标持平，距离今年我国城镇居民收入增长10％的预期已非常接近，而年内如果再有一次0.27%的加息，那么将还贷增长率将超过城镇居民收入增长。假设消费性购房者的收入全部用于房贷，这意味着虽然年收入增长，但增长部分也归了银行，一年白打工。

　　也许有人会说，没有考虑房价上涨的成分。但请注意，对于消费性购房者来说，如果不将住房售出，房价的上涨并不意味着本身财产的增长。有人说现在更多的是投资性购房，但是如果消费性购房大量下降，投资者购房又卖给谁？一段时间以来，一直存在着调控对消费性和投资性购房的利弊之争，加息仿佛就应该投鼠忌器。但是消费和投资原是本末关系，能够避开伤及消费购房而仅仅抑制投资购房的调控几乎不存在，充其量是多寡的可能。

　　前不久，周小川提出央行希望实际利率为正值，其中含义深刻。本次加息后，一年期存款利率已经达到3.87%，今年前八个月的CPI均值衡量为3.89%，其中八月份达到6.5%，而目前看CPI不会在短期大幅回落，这意味着加息年内不会停止，市场心理在紧锣密鼓的加息声中将变得脆弱。而一旦实现正值利率将对资本的流动产生扭转性作用，流向股市楼市的资金将会紧缩到窒息的地步。

　　加息第一目的在于控制通货膨胀，而随着对食品价格其它措施到位，CPI在九月份起码不会再冲新高。但是不要忘记虽然我国房价不在CPI之中，但也是通货膨胀一个重要因素。任何企图在一轮轮调控下独善其身的想法，不是幼稚就是欺骗。虽然房价不会应声而落，和CPI一样还依赖其它措施的到位，但是应该看到这个过程越来越接近那个关键的拐点。不信就走着瞧。